Les fonds de placements collectifs possèdent de nombreux avantages.
Ils permettent de mutualiser les risques et d’aller sur des marchés fermés aux particuliers.
Seule contrainte, pour pleinement profiter des bénéfices de ces organismes de détention collective, les porteurs doivent retenir les fonds les mieux adaptés à leur situation et à leurs objectifs de placement, d’où l’importance d’être correctement accompagné et éclairé lors de cette phase décisive.
Parmi les actifs spécifiques, on trouve les fonds de placement immobiliers
Leur principal intérêt : ils permettant d’investir dans la pierre sans supporter les contraintes de l’immobilier direct comme, par exemple, celles liées à la relation locative. Les SCPI figurent parmi les principaux diffusés ces dernières années auprès des particuliers. Les sociétés qui les mettent sur le marché gèrent le patrimoine immobilier des associés de bout en bout : de la recherche foncière à la cession en passant par la distribution des bénéfices mensuellement ou trimestriellement. À côté des SCPI, un nouveau véhicule financier est venu rassurer l’investisseur, la pierre papier ayant connu des années 1990 tourmentées, l’OPCI.
L’OPCI est une forme plus avantageuse que la SCPI sur les risques d’illiquidité et de rétention du résultat.
Elle offre plus de liquidité : au moins 10% de l’actif est affecté à assurer la liquidité.
Elle a un régime de distribution favorable aux porteurs de parts : obligation de distribuer au minimum 85% des revenus et des plus-values.
Les OPCI peuvent prendre la forme de fonds de placement immobilier (FPI) ou de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV). Les deux véhicules doivent être composés d’immeubles et de parts de sociétés non côtées à hauteur d’au moins 51 % de l’actif de la société.
Il y a deux différences notables : les actifs admissibles et la fiscalité.
Les actifs admissibles d’un FPI sont des immeubles et des parts de sociétés non côtées ayant une majorité d’actifs immobiliers. Dans la SPPICAV sont en plus admis les parts de sociétés foncières côtées (SIIC et sociétés équivalentes à l’étranger). L’inclusion de titres cotés dans les actifs immobiliers permet d’offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité dans la gestion du produit, notamment en cas de baisse du marché immobilier.
La fiscalité des revenus de l’associé personne physique est, à ce jour, celle des revenus fonciers pour la partie revenus locatifs et revenus mobiliers pour la partie intérêts et dividende, alors qu’elle est exclusivement celle des revenus de capitaux mobiliers sans possibilité d’abattre 40%. Lors de la cession, les plus-values éventuelles sont des plus-values immobilières pour l’associé FPI, des plus-values immobilières pour l’associé SPPICAV. Cette dernière forme se prête bien à la capitalisation du fait d’un crédit diminuant les bénéfices courants. Un OPCI remarquable de capitalisation est le fonds BK OPCI.
Le fonds BK OPCI et ses opportunités
BK OPCI propose un portefeuille investi dans des restaurants exploités, ou à exploiter, par l’enseigne Burger King. Second acteur mondial de la restauration rapide, la marque s’est implantée en France en 2013 et a depuis connu une dynamique politique d’expansion. Ainsi, via BK OPCI, des restaurants le plus souvent neufs sont acquis et, dans le même temps, des baux commerciaux de 12 ans, dont 10 fermes, sont mis en place. Cela offre des opportunités de croissance soutenue du fonds dans les trois à quatre prochaines années.
Effet de levier
Ce dynamisme s’observe depuis la création du fonds, les promesses d’acquisition sont nombreuses et porteuses. Bien aidées par la prise de participation du fonds d’investissement Bridgepoint en 2019, celles-ci ont encore accéléré le développement de l’enseigne et les perspectives d’investissement offertes.
La possibilité de recourir à l’endettement bancaire à hauteur de 75% de l’actif brut du fonds fait un effet de levier très important. De quoi optimiser la rentabilité de ses investissements. Devant son succès, la collecte est actuellement stoppée, elle pourrait de nouveau ouvrir début 2020.